Haus in Spanien kaufen: der Ratgeber für deutsche Käufer

1. Vorbereitung: Ziel, Budget und Region

Bevor Sie Objekte besichtigen, lohnt sich Klarheit: Soll das Haus Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder Investition sein? Wie oft werden Sie es nutzen, und wer kümmert sich in Ihrer Abwesenheit? Planen Sie neben dem Kaufpreis rund 10 bis 15 % Nebenkosten ein – je nach Region und Objekt – sowie ein Budget für Sanierung und Unterhalt.

Der Norden Spaniens unterscheidet sich deutlich von den Mittelmeerküsten: atlantisches Klima, grüne Landschaft, historische Bausubstanz, größere Grundstücke. Einen Überblick bieten unsere Seiten zu Nordspanien und Galicien.

Besichtigen Sie Häuser zu verschiedenen Jahreszeiten, wenn möglich auch im Winter. Gerade im atlantischen Norden zeigt sich im Regen, wie gut Dach, Fenster und Drainage funktionieren. Sprechen Sie mit Nachbarn und erkundigen Sie sich nach Infrastruktur: Internet, Ärzte, Einkauf, Handwerker.

2. NIE, Bankkonto und Vollmacht

Für jeden Immobilienkauf benötigen Sie eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie wird bei der Polizei in Spanien oder über ein spanisches Konsulat in Deutschland beantragt; die Bearbeitung kann einige Wochen dauern. Beantragen Sie sie frühzeitig.

Ein spanisches Bankkonto ist in der Praxis nahezu unverzichtbar: für die Zahlung, für Steuern und für laufende Kosten wie Strom, Wasser und Grundsteuer. Können Sie nicht zu jedem Termin anreisen, lässt sich einem Anwalt eine notarielle Vollmacht erteilen; eine in Deutschland erstellte Vollmacht benötigt in der Regel eine Apostille und Übersetzung.

Klären Sie außerdem die Finanzierung. Spanische Banken vergeben Hypotheken auch an Nichtresidenten, in der Regel jedoch mit einer geringeren Beleihungsquote als für Residenten. Viele deutsche Käufer finanzieren daher über ihre Hausbank in Deutschland oder mit Eigenkapital. Planen Sie die Überweisung größerer Beträge frühzeitig mit Ihrer Bank, denn Geldwäschevorschriften verlangen Herkunftsnachweise.

3. Unabhängige Beratung und rechtliche Prüfung

In Spanien ist ein Anwalt beim Kauf nicht vorgeschrieben, wir empfehlen ihn aber ausdrücklich. Wählen Sie einen unabhängigen Anwalt, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt. Er prüft unter anderem:

• den Grundbuchauszug (Nota simple) auf Eigentum, Hypotheken und Lasten,
• die Übereinstimmung zwischen Kataster und Grundbuch,
• Baugenehmigungen und die Legalität aller Gebäude,
• offene Steuern, Gemeinschaftskosten und Versorgungsrechnungen,
• bei Erbengemeinschaften: ob alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen.

Bei historischen Immobilien kommt der Denkmalschutz hinzu. Ein als Bien de Interés Cultural (BIC) eingetragenes Gebäude unterliegt strengen Auflagen, und der Verwaltung kann ein Vorkaufsrecht zustehen. Ein auf Bestandsbauten spezialisierter Architekt sollte Bausubstanz und Umbaumöglichkeiten bewerten.

Fragen Sie außerdem nach dem Energieausweis, der beim Verkauf vorgelegt werden muss, und nach der Bewohnbarkeitsbescheinigung, deren Bezeichnung und Bedeutung je nach Region variiert. Bei ländlichen Häusern ist zu klären, ob Wasser aus einem Brunnen stammt und ob eine genehmigte Kläranlage vorhanden ist.

4. Vorvertrag, Notar und Grundbuch

Haben Sie das passende Haus gefunden, folgt meist eine kurze Reservierung und anschließend ein privater Kaufvorvertrag (Contrato de arras). Dabei wird eine Anzahlung geleistet, häufig rund 10 % des Kaufpreises. Bei den üblichen arras penitenciales verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie in doppelter Höhe zurück. Lassen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung von Ihrem Anwalt prüfen.

Der Kauf wird mit der notariellen Urkunde (Escritura pública) vollzogen. Anders als in Deutschland ist der spanische Notar nicht für die umfassende rechtliche Prüfung zuständig; er beurkundet und prüft Identität und formale Voraussetzungen. Die Urkunde ist auf Spanisch; wer die Sprache nicht beherrscht, sollte einen Dolmetscher hinzuziehen.

Bei der Unterzeichnung wird der Restkaufpreis gezahlt, üblicherweise per Bankscheck oder Überweisung, und die Schlüssel werden übergeben. Anschließend wird der Kauf im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen – erst damit ist Ihr Eigentum gegenüber Dritten umfassend geschützt.

5. Steuern und Kosten beim Haus in Spanien

• Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf einer Bestandsimmobilie: Sie wird von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft festgelegt und liegt in der Regel zwischen 6 und 10 %.
• Neubau: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus Urkundensteuer (AJD), deren Satz ebenfalls regional variiert.
• Notar, Grundbuch und Anwalt: zusätzliche Kosten je nach Kaufpreis und Aufwand.
• Laufend: Grundsteuer (IBI), Müllgebühren und für Nichtresidenten die spanische Einkommensteuer auf Immobilien, auch bei Eigennutzung.

Zwischen Deutschland und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Steuerberater mit Erfahrung in beiden Ländern beraten – auch im Hinblick auf Erbschaft und Schenkung. Diese Hinweise ersetzen keine steuerliche Beratung.

Auch der Verkäufer hat Pflichten: Er trägt in der Regel die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal). Verkauft ein Nichtresident, muss der Käufer einen Teil des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen – ein Punkt, den Ihr Anwalt im Vertrag berücksichtigt.

6. Golden Visa, Besonderheiten im Norden und nach dem Kauf

Spanien hat das sogenannte Golden Visa für Immobilieninvestitionen im April 2025 abgeschafft. Für deutsche Käufer ändert das wenig: Als EU-Bürger können Sie ohnehin in Spanien leben und sich registrieren lassen. Wer länger als drei Monate bleibt, meldet sich im Zentralregister für Ausländer an. Käufer aus Drittstaaten sollten andere Aufenthaltstitel prüfen, etwa für nicht erwerbstätige Personen oder digitale Nomaden.

Im Norden kaufen Sie oft ältere Häuser aus Granit, mit Land und Nebengebäuden. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Dach und Holzkonstruktion, auf die Grenzen ländlicher Grundstücke und auf Bauen auf ländlichem Boden. Für Pazos und Herrenhäuser haben wir einen eigenen Ratgeber zu den Pazos Galiciens. Wenn Sie ein Objekt suchen, das selten öffentlich angeboten wird, finden Sie unter Herrenhäuser in Spanien unsere private Auswahl.

Mit dem Grundbucheintrag beginnt das Leben als Eigentümer. Melden Sie Strom, Wasser und Internet auf Ihren Namen um und richten Sie Lastschriften für Grundsteuer und Gebühren ein. Wer nicht ständig vor Ort lebt, braucht Ansprechpartner: einen Hausverwalter, einen Gärtner, Handwerker und eine Vertrauensperson für Notfälle. Gerade bei großen Grundstücken und historischen Häusern im Norden ist regelmäßige Pflege entscheidend – Feuchtigkeit, Vegetation und Wetter arbeiten das ganze Jahr.

Prüfen Sie zudem eine passende Gebäudeversicherung und, falls Sie vermieten möchten, die Registrierungspflichten für touristische Vermietung in der jeweiligen Region. Wer schließlich wieder verkaufen will, findet unter Historische Immobilie verkaufen Hinweise für Eigentümer.